经济适用房购房指标转让合同的效力-南京刘新林律师-江苏南京律师网
经济适用房购房指标转让合同的效力
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购房指标转让协议中的当事人往往称自己将房屋购买指标转让给了他人，当事人所称的指标到底是何性质，存在两种理解，一是购买房屋的资格，存在一定的人身专属性;另一个为对房屋的购买权作为一种财产权利，能够在指标转让人和受让人之间转让。
南京房产律师认为，将购房指标定性为对房屋的购买资格，而不是购买权，在确认购房指标转让协议有效方面意义较大。
对于经济适用房指标转让合同的效力，有人认为，经济适用房指标转让合同有效。理由是：法理来看，债权转让是《合同法》赋予合同当事人的权利之一，当事人可以透过合同为自我决定的行为，而决定向他方表示愿意因此自我约束，以为了取得他方做出相应的自我约束。因此合同经双方意思表示一致，即成立并发生拘束力，产生拘束彼此双方的结果。
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预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。
南京房产律师认为，经济适用房指标转让合同无效。理由是：1.违反经济适用房的法律法规，依照《经济适用住房管理办法》的有关规定，经济适用房的转让有严格的条件限制，因此当事人之间转让集资房的行为属于法律禁止的行为;2.损害国家利益，经济适用房指标转让协议侵犯了国家集资房的管理制度，或者说扰乱了经济适用房的管理制度;3.未经国家审批。
发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收人家庭日益增长的住房需求。经济适用房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。所以，中低收入家庭购买新建的经济适用房实行申请，审批制度。在我国，经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定的年限内不得出售。随着经济适用房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人，该转让行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。
综上，南京房产律师认为，经济适用房的购房指标更注重对购房人资格的限制，其性质更倾向于人身性。如对购买经济适用房者在年收入水平等方面都有所限制，不具备购买资格者即无权购买，对该类购房指标的转让无效。
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如果当事人双方在合同磋商过程中存在过错，导致商品房买卖合同未能订立的，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则，应比照上述第一种情况处理，即出卖人应当将收取定金返还给买受人。