南京知名律师有哪些-刁长江律师南京-合作开发房地产合同终止、解除后应如何处理?

根据《合同法》第93、94条的规定,合作开发合同当事人协商一致的,当然可以解除合同。在当事人约定的解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合作开发合同履行过程中,具有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2

法律规定可以解除商品房买卖合同的情形

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法律规定可以解除商品房买卖合同的情形

  根据《合同法》第93、94条的规定,合作开发合同当事人协商一致的,当然可以解除合同。在当事人约定的解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。合作开发合同履行过程中,具有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。

  房地产合作开发合同被解除、终止,合作开发房地产合同是合作各方之间的一种共同合作开发行为,当事人的利益目标一致,对合作的标的物具有共有性质,因此,在合作合同解除、终止后的处理上,不同于一般的当事人利益相对的合同,不仅仅是一个通过相互返还和赔偿损失就能解决的问题,而是涉及对合作的标的物不动产如何分割、相互投资如何返还、损失如何计算和承担等诸多问题,同时,还涉及对造成合作合同被解除的原因、过错程度如何认定,并在此基础上综合考量,解决问题。

  南京房产律师认为,如果合作开发合同已履行完毕,解除合同后,可以根据合同约定的投资比例、利润分配比例分配房屋。但是,事实上多数解除合同的情形,发生在合作开发房地产合同履行完毕前,应当按照如下规则处理:

  1.合作合同当事人对各方的投资、房地产项目的价值和利润存在争议的,应当委托有资质的社会中介机构进行审计、评估确定,以确定各方投入、房地产项目的价值和利润。

  2.根据房地产一体化原则,解除合作开发房地产合同后,一般由提供土地一方取得房地产开发项目及地上建筑物,另一方在收取作价补偿款后退出。具体而言,合作建房合同解除后,在建或已建成的房屋,其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有,对方的投资可根据资金的转化形态分别处理:

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  (1)资金已转化为在建中的建筑物,并有一定增值的,可在返还投资款的同时,参照当地房地产项目评估价值和利润情况,由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应的赔偿。

  (2)房屋已建成的,可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例,认定出资方的经济损失,由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。至于房地产项目公司是否解散、注销,原则上由控制方决定。

  3.在满足一定条件下,合同当事人也可以按照实际投资比例或合同约定的权益和利润分配比例,直接合理分配合作开发房地产项目下的实物资产。合作合同当事人按直接分配房地产项目资产,一般侧重考虑以下特殊情形:

  (1)合作开发房地产项目下的土地使用权,是由合作当事人共同出资购买取得,并不在对方单方名下。即并非由一方提供土地使用权,不存在不同权利主体分别取得房屋和土地,造成房地分离的局面。

  (2)合作开发房地产项目下的房屋已竣工验收或大部分建成,可对外预售或现售。

  (3)合作开发房地产项目虽然没有完成,但是合作当事人具有房地产开发资质,可以划分合作开发房地产项目后,各自进行独立开发。

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