购买回迁房需谨慎-南京市免费咨询律师-南京免费律师援助
随着房地产市场发展越来越蓬勃火热，房地产商为了取得土地，对该地块上的原有住户进行拆迁并给予补偿，因此而出现了回迁房的这个概念。回迁房就是开发商征用住户土地时，作为一种补偿提供给住户的位于征用地块上的新建房屋，如其选择房屋在回迁面积标准之内
房屋买卖合同谈判应对之道
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南京房产律师在线咨询多年的执业生涯中，积累了丰富的房产谈判经验，为购房者出谋划策，取得了非常良好的谈判效果。购房者在购买房屋的时候，一定要对法律、政策和谈判技巧了然于心，
随着房地产市场发展越来越蓬勃火热，房地产商为了取得土地，对该地块上的原有住户进行拆迁并给予补偿，因此而出现了回迁房的这个概念。回迁房就是开发商征用住户土地时，作为一种补偿提供给住户的位于征用地块上的新建房屋，如其选择房屋在回迁面积标准之内，回迁户不需要再另外缴纳款项，如果其选择较大面积的房屋时，需要额外交纳一定的款项，但价格较为优惠。近年来很多人关心回建房是否能够流入二手房市场进行交易的问题，就此询问南京房产律师。根据多年来处理相关房产诉讼争议的经验，南京房产律师对这个问题分析如下，仅供参考。
首先，回迁房能否购买主要取决于回迁房的性质，如果原房屋是商品房，回迁房一般而言也是商品房，可以按照商品房交易的相关规定进行正常的交易。但如果原房屋是集体土地上的私有房屋或者政府分配给低收入群体的经济适用房，回迁房的性质就不是商品房，而是根据原房屋的性质进行界定。根据我国法律法规规定，经济适用房住用不满五年是不能交易的。同时，在集体土地上私房拆迁后补偿给原住户的回迁房的土地性质是政府无偿划拨用地，在没有交纳土地出让金和相关配套费用的时候是不能够进行过户的，如需过户，需要补交土地出让金或者土地收益以及相关的费用。如果回迁安置房是对应于城中村改造分配给原城中村居民的，则属于小产权房，因为其仍然处于农村集体土地之上，而城市居民不得购买集体土地上的房屋，即使购买也无法办理土地使用权证和房产证。
商品房买卖赠送地下室购房者须谨慎
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第二，流入二手房市场的回迁房中，一种是已经办理了相关房产证的回迁房，另外一种是只有回迁协议的回迁房。根据我国城市房地产管理法的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让;不过，该规定主要目的在规范房地产物权变动过程中的行政管理问题，而并非宣称所有没有去领取权属证书的房地产买卖合同均属无效。房地产买卖合同的效力应根据合同法而确定。南京房产律师认为，只要出卖人持有拆迁协议和回迁证，就需具有对房屋的权利，虽然这种权利因未经登记而没有取得完全的物权效力，但是在实践中，一般可认为这是一种准物权。购房者应当和出卖人，约定在出卖人拿到房产证之后，再到房产交易中心进行过户，并约定出卖人不及时过户的时候应当承担的违约责任，以维护自己的合法权益。
第三，南京房产律师认为，在购买回迁房的时候，购房者应当采取各种措施有效规避购买此类房屋的法律风险。在南京房产律师所处理的涉及回迁房的多起法律纠纷之中，一房多卖的情况是最为多见的。在商品房买卖中，双方可以到房地产交易中心进行预告登记，在预告登记之后一定期限内，卖方无法擅自处分该房屋，但是回迁房是无法办理这种预先登记的。因此，在房价上涨的情况下，很可能出现一房多卖或者毁约的情况。为避免这种情况的出现，应该在回迁房买卖合同中约定违约金并将其设置为较高的数额，以对卖方进行一定的牵制。
最后，回迁房一般属于夫妻共同财产，根据法律法规的相关规定，处分夫妻共同财产，应该得到夫妻双方的一致同意。回迁房的性质比较复杂，有可能不仅仅是夫妻共同财产，还是属于大家庭成员的共同财产。因此，买方应尽可能让卖方的配偶、父母、子女等家庭成员共同签字，以保障转让合同的有效性。
期房买卖合同签订的关键问题
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