南京的南京律师-江苏南京律所-善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准如何确定？
商品房买卖合同因出卖人原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应该按什么标准向房屋出卖人返还？对此问题，理论上分歧较大，司法实践中的做法也不统一。问题的实质是合同无效后的不当得利返还责任
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商品房买卖合同因出卖人原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应该按什么标准向房屋出卖人返还?对此问题，理论上分歧较大，司法实践中的做法也不统一。问题的实质是合同无效后的不当得利返还责任，因此应该从不当得利的角度来考虑善意买受人的返还数额问题。就不当得利理论而言，这一问题还涉及“强迫得利”的观点。
南京房产律师认为，根据无效合同的处理原则，应以实际使用年限的房屋折旧费作为买受人返还的房屋恢复原状的补偿，即房屋总价/约定的土地使用年限×实际使用年限，或就房屋折旧费进行评估。。
处理本问题的法律依据主要有四：第一是《民法通则》第92条：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”第二是《民法通则意见》第131条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”第三是《民法通则》第61条：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第四是《合同法》第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《合同法》第58条前句的理论基础要根据原告的请求来确定。如果原告仅要求返还原物，那么其请求权基础既可以是物权请求权，也可以是不当得利请求权。如果原告不仅要求返还原物，还要求返还基于原物产生的利益，则其理论基础是不当得利请求权。《合同法》第58条前句后段的请求权基础是不当得利请求权。《合同法》第58条后句的理论基础是缔约过失。《民法通则》第92条仅仅规定的是不当得利请求权。
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关于买受人应返还的利益范围，依买受人是善意还是恶意而有区别。买受人是善意时，仅负返还其现存利益的责任。倘该利益已不存在时，则不必返还或偿还价款。买受人是恶意时，应将受领时所得之利益或无法律上之原因时所现存之利益，附加利息，一并偿还，如有损害并应赔偿。
关于使用该房屋所获利益的标准，如前所述，有三种观点。南京房产律师赞同的是第二种观点，因为该种观点比较符合不当得利制度的本质，第一种观点因为使得出卖人和买受人的利益显著失衡，不符合不当得利的基本原理，混淆房屋买卖合同和房屋租赁合同的性质。同时该种观点颠倒了双方之间的责任，是不妥当的。第三种观点虽然考虑了利益平衡，但这样的做法缺乏理论根据，欠缺说服力。因此，该种观点也应该否定。
综上，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费的标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返还给出卖人。
此外，上述问题还涉及“强迫得利”的问题。“强迫得利”是德国法上的制度。所谓强迫得利，是指受损人因其行为使受领人受有利益，违反其意思，不合其计划。对此问题，南京房产律师同意王泽鉴先生的意见，如何处理此类增加于他人的不当得利，在方法上应在不当得利法本身加以解决，即将受益人所受“利益”予以主观化，就受益人整个财产，依其经济上计划认定其应偿还的价额，符合不当得利的基本原理。
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