法律规定可以解除商品房买卖合同的情形-南京朱曼律师-南京市律所排名
法律规定可以解除商品房买卖合同的情形
房屋买卖质量问题适用法律条文汇总（南京房产律师整理）
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近期，因出卖人不能按期交房、商品房存在质量问题等违约引发的纠纷越来越多，很多买受人不懂如何进行处理，导致权益遭受损害，今天南京房产律师就来跟大家说说买受人解除商品房买卖合同的几种情形。
一、出卖人“先卖后抵”或“一房二卖”的，买受人可以解除合同。
“先卖后抵”是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，在未转移房屋所有权之前，未经买受人同意又将该房屋抵押给第三人的行为。
“一房二卖”是指出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，出卖人将同一特定的房屋又出卖给第三人的行为。
如出卖人出现上述行为，属于拒不履行合同的恶意违约行为，该行为导致买受人购买房屋的合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
二、房屋主体结构质量不合格或房屋质量存在重大瑕疵，买受人可以解除合同。
“房屋主体结构质量不合格”是指房屋主体结构工程及地基基础工程质量出现质量问题后，不能交付使用，或者交付使用后难以进行修复，无法确保建筑物安全，经检验确属不合格的情形。
“房屋质量重大瑕疵”是指因房屋质量问题已严重影响到买受人的正常居住使用。但如果只是一般性质量瑕疵，可以通过短期修复解决的，不属于重大瑕疵。
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如房屋存在主体结构质量不合格或质量存在重大瑕疵，说明出卖人提供的房屋不符合合同约定，属于重大违约行为，买受人有权请求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。
三、房屋面积误差超过3%的，买受人可以解除合同。
从法律上讲，出卖人交付的房屋面积与约定有差异时，属于瑕疵给付，买受人可以选择减少房价或者解除合同方式维护权益。在出卖人与买受人对该瑕疵给付没有约定处理方式时，房屋面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以选择请求解除合同、返还已付购房款及利息;买受人也可以选择要求出卖人继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
四、出卖人迟延交付房屋，买受人如何解除合同。
“迟延交付房屋”是指出卖人未按合同约定的时间向买受人交付房屋的行为。
实践中该类纠纷时常发生，如出现出卖人迟延交付房屋，买受人应履行催告义务，即通知出卖人在合理的期限内(双方未约定的，合理期限为三个月)交付房屋。在催告出卖人后，出卖人在合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同。
五、因出卖人原因导致无法办理房产证的，买受人可以解除合同。
协助买受人办理房产证是出卖人一项重大合同义务，商品房买卖合同中通常均会对办理房屋所有权登记手续的时间进行约定。按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。根据该规定，买受人要想顺利取得上述权属证书，前提条件是出卖人必须协助买受人办理上述手续，并提供必要的证明文件，否则，买受人根本无法办理有关手续。因此，根据最高人民法院司法解释的规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
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