南京名律师排名-南京征收拆迁律师-房产律师分析开发商自行销售包销人包销的房屋的处理
在实践中，开发商自行销售包销人包销的房屋，会有不同的价位，应区分不同的情况予以处理： 1．以高于包销人销售的价格出售：开发商应将销售溢价作为包销人的损失支付包销人，溢价是多少，就应赔偿多少。 2．以高于包销基价但低于包销人销售的价格出售：由于
开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售，应否赔偿包销人的损失
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在实践中，开发商自行销售包销人包销的房屋，会有不同的价位，应区分不同的情况予以处理：
1.以高于包销人销售的价格出售：开发商应将销售溢价作为包销人的损失支付包销人，溢价是多少，就应赔偿多少。
2.以高于包销基价但低于包销人销售的价格出售：由于市场的因素，包销人销售的房屋价格不一定是一样的，可能有高，也可能有低。如果开发商的销售价格在包销人销售的平均价以上(这里指包销基价以上的价格)，可以将溢价作为损失赔偿包销人;如果开发商的销售价格低于包销人销售的平均价，应参照包销人已售房屋的平均价格予以赔偿。
包销人不按包销合同约定价格销售商品房，应否承担违约责任？
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3.以包销基价出售或低于包销基价的价格出售：开发商出于某种原因，将房屋低价出售，严重侵害了包销人的利益，应参照包销人已售房屋的平均价格予以赔偿;如果包销人尚未售出房屋，则应参照市场同等房屋的销售价格，对包销人的损失予以赔偿。
南京房产律师指出，上述处理办法中，参照包销人已售房屋的平均价格和市场同等房屋的销售价格对包销人的损失予以赔偿，是因为开发商将房屋交由包销人销售，其已取得房屋的价款即包销基价，包销人以包销基价以上的价格进行销售，目的在于获取销售价与包销价之间的差额，开发商将包销房屋自行出售，侵害了包销人的合法利益，理应对包销人损失的可能得到的利益进行赔偿。但由于包销人对于每一套房屋的销售价格往往是不确定的，尤其是房屋尚未售出时，将来可能以什么价格售出是不可预知的，然而包销人既然通过包销获取了对房屋的销售权，包销房屋以什么价格售出是包销人自己的事情，即使以低于包销基价出售，其差额部分也是包销人自己承担，开发商无权干涉。而开发商擅自出售已由包销人包销的房屋，则是违反了包销合同的约定，应从公平原则出发，结合实际情况，对包销人的可得利益损失予以合理赔偿。
以上论述是当事人违约但合同继续履行的前提下，开发商自行出售已由包销人包销的房屋，开发商应对包销人的损失进行赔偿的情况。当由于开发商违约，导致包销人的合同目的不能实现，包销合同被解除时，包销人也可以请求开发商对其损失进行赔偿。这种情况往往出现在开发商将已由包销人包销的房屋的大部或全部自行销售，致使包销商包销房屋、获取包销差额利益的目的无法实现时，根据《合同法》第94条第(4)项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同的规定，对包销人请求解除包销合同的，应予支持。同时，包销人还可以根据《合同法》第97条合同解除后当事人有权要求赔偿损失的规定，还可以请求开发商赔偿损失。在包销合同解除的前提下，开发商对包销人的损失赔偿原则和内容与前述相同。
南京房产律师提醒，当开发商自行出售已由包销人包销的房屋时，包销人可能已将包销款支付开发商，也可能尚未支付。如果包销人已将包销款支付，开发商应将包销款予以返还;尚未支付的，包销人不再予以支付。
商品房交付条件的判断标准如何界定？
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