开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售,应否赔偿包销人的损失-南京律师离婚收费标准-南京法律援助免费咨询

开发商和包销人一旦签订商品房包销合同,整个包销商品房的销售权即为包销人所垄断,开发商不得再把该商品房授权给其他单位和个人销售,也不得擅自销售。这种垄断销售的权利是包销人的合同权利,依法受到合同效力的约束和我国法律的保护。包销人独占销售包销

包销人不按包销合同约定价格销售商品房,应否承担违约责任?

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以包销人包销商品房的价格为标准,可划分为底价包销和按比例包销两种包销方式。底价包销是指开发商将欲包销房屋确定一最低价格,交由包销人包销,包销人以上述底价与开发商结算,包销人以高于底价的价格售出房屋所获差价作为包销利润归己所有;包销人以低于

  开发商和包销人一旦签订商品房包销合同,整个包销商品房的销售权即为包销人所垄断,开发商不得再把该商品房授权给其他单位和个人销售,也不得擅自销售。这种垄断销售的权利是包销人的合同权利,依法受到合同效力的约束和我国法律的保护。包销人独占销售包销商品房的目的在于获得包销溢价。包销人排他性地销售所包销的商品房,并以高于包销基价的价格对外销售,中间的价格差价即为包销人的盈利。如果开发商擅自对外销售被包销的商品房,将使得包销人获得包销溢价的权利落空,使包销人的合同目的无法实现。

  对于开发商将应由包销人销售的商品房擅自出售,应否赔偿包销人的损失问题,司法实践中存在不同观点:

商品房交付条件的判断标准如何界定?

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商品房交付条件指在商品房具备何种条件时,开发商取得与购房者办理交房关于商品房的交付条件问题,所有法律法规的规定是验收合格。在当事人未作明确约定的情况下,如何确定验收合格的标准, 南京房产律师认为,未经过验收备案并取得《商品房竣工验收备案表》

南京房地产律师

  南京房产律师认为,并不是所有开发商继续销售商品房的行为都要承担赔偿损失的责任,而应具体问题具体分析。开发商参与包销商品房销售的情况分为三种:第一种是帮助型自销,即开发商为了促进投资的及时回收,利用自己的某些优势和营销网络,帮助包销人扩大销售量而自销;第二种是急需型自销,即应买受人的要求,或因某种特殊的紧急需要,开发商自销;第三种是嫉妒型自销,即开发商发现包销人售房太容易,得利太快而擅自自销。 是否要求开发商赔偿损失,最根本的就是要看自行销售行为是否影响到包销人的合同利益。

  对于包销人因开发商自行销售包销房屋而产生的损失都包括哪些,《商品房买卖合同解释》第21条没有规定。根据《合同法》第113条的规定,包销人请求开发商赔偿的损失可以是实际损失,也可以包括可得利益损失。而从实践中看,包销人的损失首先应包括开发商销售房屋超出包销价格的溢价,因为包销人对包销房屋享有专销权,开发商自行将包销房屋售出,使包销人失去售房的机会和获取销售溢价的利益,这部分溢价自应作为包销人的损失由开发商予以赔偿;其次包括可能产生其他损失,如包销人为了使包销房屋全部卖出和卖出更高的价格,往往会对房屋的销售先期进行投入,主要是广告宣传和房屋的装修等,如果开发商自行将包销房屋售出,也应对包销人在房屋上的这些投入作为损失予以赔偿;另外,还应包括包销人的可得利益损失,如包销人已销售的包销房屋的平均价格高于开发商自行销售包销房屋价格的差额部分,及市场同等房屋销售价格高于开发商自行销售包销房屋价格的差额部分,等等。需要强调的是,可得利益损失在司法实践中通常要受到严格的限制,只有具备以下条件才能得到赔偿:必须是当事人已经预见或者应当预见到的利益;必须是真实的、可以得到的利益;必须与违约行为有直接的因果关系;必须科学合理地计算可得利益的损失数额。

对于商品房验收我国法律如何规定?

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根据我国现行法律法规的规定,商品房的验收包括:工程质量验收和综合验收,综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位验收等部门进行的验收。 1.商品房工程质量的验收的规定 主要是《建筑法》《建设工程质量管理条例》。《建

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