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出租人出卖租赁物时通知承租人的合理期限如何确定？
出租人出售房屋的认定标准如何确定？
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出租人的通知义务是承租人行使优先购买权的基础，出租人出卖租赁屋时应当通知承租人。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租方;《房屋租赁合同解释》第21条前段也规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但是，上述两个规定并没有说明合理期限的具体时间。如果这个“合理期限”规定的时间太短，对承租人作出是否购买的决定过于仓促;如果这个“合理期限”规定的时间太长，由于当今社会交易日益活跃，市场行情变化很快，规定过长的期限又不利于保护出租人的利益。
出卖人的质量瑕疵担保责任如何承担？
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按照《城市私有房屋管理条例》和《民法通则意见》的规定，合理期限为出租人出卖前“3个月”。但上述行政法规失效、司法解释条款被废止后，合理期限的认定即失去了法律依据。
南京房屋租赁律师认为，有关合理期限的确定，应当结合《房屋租赁合同解释》第24条第(3)项的规定予以认定。依照该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权。该条款对出租人履行通知义务后，承租人主张优先购买权的期限进行了规定。从规定的期限可以推断出，出租人在出卖房屋前15日通知承租人，即为出租人履行通知义务的合理期限。
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