居间合同中 “独家委托条款”的效力如何认定？-南京有那些律所事务所-律师南京离婚
中介机构往往采取看房确认书或在居间协议中设置独家委托条款或添加诸多未促成合同订立亦须支付费用等旱涝保收条款防止客户的跳单行为。独家委托条款或类似不平等条款效力及跳单行为的认定问题，成为当事人争议的焦点问题。 第一种观点认为，此类条款系当事人
“跳单”违约行为的构成要件包括哪些？
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中介机构往往采取看房确认书或在居间协议中设置“独家委托条款”或添加诸多“未促成合同订立亦须支付费用”等“旱涝保收”条款防止客户的“跳单”行为。“独家委托条款”或类似不平等条款效力及“跳单”行为的认定问题，成为当事人争议的焦点问题。
第一种观点认为，此类条款系当事人真实意思表示，具有约束力。若法院强行认定无效，是对当事人意思自治与合同自由原则的干预。委托人明知相关条款内容和法律后果，在协议上签字认可就应信守承诺。在中介机构促成达成交易意向的情况下，任凭委托人反悔拒绝签约，可能导致中介机构预期利益损失。而中介机构设置“独家委托条款”系为保护自身信息资源，维护劳动成果，制止恶意“跳单”行为的必要措施。若中介机构已按约定履行如实提供信息义务，且对委托人订立买卖合同具有决定性作用，实质上已促成交易成功。委托人在约定有效期限内又与他人达成买卖协议，若认定中介机构未能促成合同成立，难以让已履行义务的中介机构信服，亦不符公平原则。
房屋买卖居间合同中的“跳单”行为如何认定？
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第二种观点认为，中介机构提供的格式条款，排除了委托人的主要权利，加重了责任，使委托人陷入或者订立合同，要么支付佣金或报酬的两难境地。此类“独家委托条款”让中介机构即使未促成交易，而借助“霸王条款”使自己置于无论是否有劳动付出，均可确保其“旱涝保收”的有利地位，亦违背了公平原则，排除委托人自主选择居间服务机构的权利。
南京房产律师认为，中介机构使用的“独家委托条款”等诸如此类格式条款，具有一定合理性，虽不宜一概认定无效，但作为从事居间活动具有专业优势和处于强势地位的专门机构，对其提供的单方制作未与对方协商的格式化条款，应根据《合同法》第39条的规定审查是否尽到合理提示和说明义务;如果未尽该义务，且明显违反公平原则的，应认定为无效条款。对“不订合同即须支付违约金”等条款，应依据《合同法》第40条规定，认定因加重委托人的责任、排除其主要权利而无效。而对“未促成合同成立亦应支付佣金或报酬”等条款，依据《合同法》第427条之规定，因违反法律的强制性规定而无效。
房屋买卖居间合同中的“反跳单”条款的效力如何认定？
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